Пълна проверка · 79 €

Двустаен апартамент · ул. „Примерна“ 12, Лозенец, София

Етаж 3, ап. 9 Идентификатор 68134.0000.000.1.9 Цена 165 000 € В обявата: 71 м²

Поръчан 24 окт. 2026, 18:05 · Регистрите проверени 25 окт. 2026, 19:42–19:56 · Доставен 25 окт. 2026, 20:02

ЧЕРВЕНО 01 · Нашата оценка

Не давай капаро.

Апартаментът съществува, продавачът е собственик и сградата е законна. Но през март частен съдебен изпълнител е наложил възбрана заради дълг от 7 400 €. Докато тя не бъде вдигната, всяко капаро е на риск.

1 риск 4 за проверка 10 наред 2 добре е да знаеш

Накратко: поискай от продавача да изчисти възбраната и да ти прати удостоверение от съдебния изпълнител. Ако това не стане до седмица, откажи се.

Следващите три стъпки

1Днес: прати на продавача списъка от раздел 9.

2Когато дойде удостоверението: препрати ни го. Проверяваме безплатно, че възбраната е заличена.

3След това: подпиши предварителния договор с клаузите от раздел 9.

Какво открихме

Подредено по важност. За всяко пише какво означава и какво да направиш.

Риск

Частен съдебен изпълнител е наложил възбрана на 12 март 2026 г.

Вписана12 март 2026 · вх. № 3•••/12.03.2026

Наложена отЧСИ рег. № 9•• (район на Софийски градски съд)

Изпълнително дело2026-9••-0412

Сума във вписването7 400 € · взискател: колекторска фирма

Какво означава: кредитор на продавача е блокирал апартамента, за да обезпечи дълг от 7 400 €. Продажба, сключена докато възбраната е в сила, не може да се противопостави на този кредитор, а ако дългът не бъде платен, имотът може да стигне до публична продан.

Какво да направиш:

1Най-добре: продавачът плаща дълга и съдебният изпълнител вдига възбраната, преди да подпишеш каквото и да е.

2Ако продавачът има нужда от твоите пари, за да плати: само с адвокат, част от капарото може да отиде директно при съдебния изпълнител срещу писмено удостоверение. Никога на продавача.

3Не се реши до седмица? Откажи се. 7 400 € са малко спрямо цената, така че продавач, който не може да ги изчисти, сам по себе си е предупреждение.

Препрати ни удостоверението и ще потвърдим безплатно, че възбраната е заличена в регистъра.

Източник: Имотен регистър, раздел възбрани · проверено 25 окт. 2026, 19:42

Провери

Има действаща банкова ипотека от 2021 г.

Какво означава: ипотеката е в полза на „Примерна банка“ АД, с вписана сума 187 760 лв. (около 96 000 €). Това е първоначалният заем, не остатъкът. Много често срещано и е наред, ако се изплати при сделката.

Какво да направиш: поискай от продавача писмо от банката с точната сума за погасяване. В предварителния договор трябва да пише, че част от плащането отива директно в банката, а ипотеката се заличава при нотариуса.

Източник: Имотен регистър, раздел ипотеки · проверено 25 окт. 2026, 19:42

Провери

В обявата пише 71 м², в документите — 64 м²

Какво означава: в Имотния регистър апартаментът е 64,00 м² плюс изба 4,00 м², а в кадастъра — 64,20 м². Обявите често добавят дял от стълбището и общите части, за които плащаш, но не ползваш.

Какво да направиш: попитай брокера какво включват 71 м². При цена 165 000 € всеки квадратен метър струва около 2 300 € в преговорите. Виж раздел 7.

Източници: Имотен регистър, раздел имот; АГКК · проверено 25 окт. 2026, 19:42 и 19:46

Провери

Може да е нужен и подписът на съпруга или съпругата

Какво означава: в акта от 2021 г. купувач е само И. П. Ако тогава е бил(а) в брак, апартаментът най-вероятно е семейна имуществена общност и съпругът или съпругата също трябва да подпише продажбата. Регистърът не показва семейното положение.

Какво да направиш: поискай и съпругът или съпругата да подпише предварителния договор, или продавачът да декларира семейното си положение пред нотариуса.

Източник: Имотен регистър, акт от 2021 г. · проверено 25 окт. 2026, 19:44

Провери

Паркомястото от обявата не е към този апартамент

Какво означава: каза ни, че в обявата има паркомясто. В регистъра няма паркомясто, свързано с апартамента. Паркомястото е или отделен имот със собствен идентификатор и нотариален акт, или само право да паркираш в двора, което продавачът реално не може да продаде.

Какво да направиш: поискай кадастралния идентификатор на паркомястото. Прати ни го и ще го добавим към доклада без доплащане. Ако няма такъв, извади го от цената.

Източник: Имотен регистър, раздел имот · проверено 25 окт. 2026, 19:42

Наред

10 проверки минаха

Един собственик от юли 2021 г.: И. П. (ЕГН, завършващо на ••12). Провери, че точно той/тя подписва.

Никой друг няма право да живее там (няма учредено право на ползване)

Няма искови молби и претенции от други купувачи

Няма вписан дългосрочен наем

По документи е жилище, не ателие или офис

Разрешение за строеж (2017) и разрешение за ползване (2019) са налични и отговарят на построеното

Кадастърът и Имотният регистър съвпадат (64,20 и 64,00 м² е нормално закръгляне)

Ипотеката на предишния собственик е изплатена и заличена през 2021 г.

Не е обявен за публична продан — нито сега, нито в миналото

Извън картографираните зони с риск от наводнение

Добре е да знаеш

До сградата е разрешен нов 8-етажен блок

Разрешение за строеж от февруари 2025 г. за съседния парцел на изток, на около 25 м. Очаквай строеж през 2026–2028 г. Ако апартаментът гледа на изток, питай за светлината и гледката.

Източник: регистър на разрешенията за строеж, Столична община · раздел 8

Добре е да знаеш

Цената е с 40% над продажбата от 2021 г.

Изчислена на реалните 64 м², тя е около 10% над подобни апартаменти наоколо. На 71 м² от обявата изглежда пазарна. Тази разлика е твоят аргумент в преговорите.

Източници: Имотен регистър; сайтове за обяви · раздел 7

Имотът по документи

ПЪЛНА

Какво пише за апартамента в официалните регистри и как се сравнява с обявата.

ВидЖилище в жилищна сграда (апартамент)

Етаж3 от 6, плюс 1 подземен

Площ64,00 м² в Имотния регистър · 64,20 м² в кадастъра

Прилежащи частиИзба № 9, 4,00 м² · 2,184% ид. ч. от общите части на сградата

РазпределениеДневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, коридор, тераса

Сграда6 етажа + сутерен, 24 жилища, завършена 2019 г.

Парцел68134.0000.000 · 1 046 м²

ПартидаИмотна партида № 000•••, открита 14 юни 2019 г.

Къде е в сградата

21222324

17181920

13141516

9101112

5678

1234

−1

Изба 9Изби

Твоят апартамент и изба

Кадастър: сграда 68134.0000.000.1, 24 жилища на етажи 1–6. Схема.

Обявата срещу документите
	В обявата	В документите	Съвпада
Площ	71 м²	64,00 м² + изба 4,00 м²	Провери
Паркомясто	Включено	Няма вписано към апартамента	Провери
Стаи	Двустаен	Дневна + спалня	Да
Етаж	3	3	Да
Апартамент	9	9	Да
Вид	Апартамент	Жилище (апартамент)	Да
Година	2019	2019	Да
Изба	Да	№ 9, 4,00 м²	Да

Собственици — сега и преди

ПЪЛНА

Всяка смяна на собственика, откакто парцелът е купен, с декларираната цена при всяка сделка. Хората са с инициали и последните две цифри от ЕГН, фирмите — с име.

2016

Строителят купува парцела„Примерна Билд“ ЕООД купува парцел 68134.0000.000 (партида на парцела)
15 юни 2020

Първа продажба „Примерна Билд“ ЕООДА. Н. (ЕГН ••47) Декларирани 188 738 лв. (≈ 96 500 €)1 508 €/м²С ипотека от „Образец банк“ АД Вх. № 4•••/15.06.2020
14 юли 2021

Препродажба след 13 месеца А. Н. (ЕГН ••47)И. П. (ЕГН ••12) Декларирани 230 788 лв. (≈ 118 000 €)1 844 €/м² · +22%Старата ипотека заличена, нова от „Примерна банка“ АД Вх. № 6•••/14.07.2021
Днес

И. П. притежава 100% от 5 години и 3 месеца

Семейното положение не е в регистъра. В акта от 2021 г. е само И. П. Ако тогава е бил(а) в брак, съпругът или съпругата също трябва да подпише.

Декларираната цена е това, което страните са записали в акта. Често е близо до реалната, понякога по-ниска, за да се спестят такси. Приемай я като минимум.

Тежести и претенции

Всичко, вписано срещу апартамента, включително вече заличените вписвания.

Вид	Вписано	Подробности	Статус
Възбрана	12.03.2026	ЧСИ рег. № 9•• · дело 2026-9••-0412 · 7 400 €	Действаща
Ипотека	14.07.2021	„Примерна банка“ АД · 187 760 лв. (≈ 96 000 €)	Действаща
Ипотека	15.06.2020	„Образец банк“ АД · 150 000 лв. (≈ 76 700 €)	Заличена 14.07.2021
Искови молби и претенции на купувачи	—	Няма вписвания	Няма
Право на ползване	—	Никой няма пожизнено право да живее там	Няма
Наем над 1 година	—	Няма вписвания	Няма

Публични продани: няма обявления за този адрес — нито сега, нито в архива (Камара на частните съдебни изпълнители, 19:53). Заради възбраната нотариусът трябва да провери отново в деня на сделката.

Законна ли е сградата?

ПЪЛНА

Дали е строена с разрешение и въведена в експлоатация, и дали по-късно е добавяно нещо.

2016Купен парцел„Примерна Билд“ ЕООД става собственик на земята

МАРТ 2017Разрешение за строеж № 1••/2017Главен архитект на София · жилищна, 6 етажа + сутерен, 24 жилища

ЮНИ 2019Акт 16 + разрешение за ползване№ ДК-07-•••/2019, издадено от ДНСК

14 ЮНИ 2019Апартаментът е вписанВ кадастъра и в Имотния регистър

Построеното отговаря на разрешението: 6 етажа, 1 сутерен и 24 жилища, и в разрешението, и в кадастъра

Предназначението по документи е „жилище“, не ателие или офис

Няма по-късни разрешения за надстрояване, таванско преустройство или други промени в сградата

Строителят „Примерна Билд“ ЕООД е активен в Търговския регистър и не е в ликвидация или несъстоятелност. Полезно, ако някога се наложи рекламация за дефекти.

Цената

ПЪЛНА

За колко е продаван апартаментът преди и как се сравнява исканата цена. Декларирани и обявени цени, не пазарна оценка.

Цена на квадратен метърЕвро на м²

Продажба 2020, декларирана

1 508 €

Продажба 2021, декларирана

1 844 €

Подобни наоколо, обявена цена (медиана)

2 350 €

Този апартамент, на 71 м² от обявата

2 324 €

Този апартамент, на реалните 64 м²

2 578 €

0 €1 000 €2 000 €3 000 €

Наоколо: медиана на обявената цена на 18 подобни двустайни апартамента в радиус 600 м в големите сайтове за обяви, 25 окт. 2026. Сайтовете ползват площта от обявата, затова я сравнявай с реда за 71 м².

+40%исканата цена спрямо декларираната през 2021 г.

~10%над подобни апартаменти наоколо, изчислено на реалната площ

150 400 €64 м² × медианата наоколо. Сметка за преговорите, не оценка.

Цената изглежда пазарна само ако броиш 71 м². На реалните 64 м² е около 10% над подобни апартаменти наоколо. След възбраната това е най-силният ти аргумент в преговорите.

Около сградата

ПЪЛНА

Неща извън апартамента, които влияят на живота там или на препродажбата.

Схема, не е в мащаб.

Нов блок до вас. Разрешение от февруари 2025 г. за 8-етажна жилищна сграда в парцел 68134.0000.001, на около 25 м на изток. Очаквай строеж 2026–2028 г.

Устройствена зона: жилищна, средноетажна (Общ устройствен план на София). Няма предвидени улици или обществени обекти през парцела.

Риск от наводнение: извън картографираните зони и в трите сценария (Басейнова дирекция „Дунавски район“).

Продани в сградата: няма други апартаменти тук, обявени за публична продан.

Преди да подпишеш

ПЪЛНА

Как да превърнеш откритото в сигурна сделка.

Сложи това в предварителния договор

1Без капаро, докато възбраната не е заличенаИли капарото стои в ескроу сметка в банка, докато бъде заличена.

2Ипотеката се плаща от ценатаДиректно на „Примерна банка“ АД, по точната сума от писмото на банката, и се заличава при нотариуса.

3Подписва и съпругът или съпругатаИли продавачът декларира семейното си положение пред нотариуса.

4Записва се реалната площ64,00 м² плюс изба № 9 (4,00 м²) и идеалните части. Цената — по документите, не по обявата.

5Паркомястото е описано ясноСъс собствен идентификатор и нотариален акт, или извън цената.

6Без задължения при предаванетоУдостоверение за данъчна оценка и доказателство, че няма дългове за парно, вода, ток и фонд ремонт, преди окончателния акт.

7Какво става с капаротоПо закон (чл. 93 ЗЗД), ако ти се откажеш, губиш капарото, а ако се откаже продавачът, ти дължи двойния размер. Нека договорът го казва ясно.

Обичайни клаузи, не правен съвет. Адвокат или нотариусът ще ги оформи правилно.

Поискай от продавача или брокера

Удостоверение от съдебния изпълнител, а после доказателство, че възбраната е заличена
Настоящия нотариален акт. От януари 2026 г. не можем да вземем копие сами.
Писмо от банката с точната сума за погасяване
Данни за съпруга или съпругата, или доказателство, че продавачът не е бил в брак през юли 2021 г.
Кадастрален идентификатор и акт на паркомястото
Удостоверение за данъчна оценка
Последните платени сметки: парно, вода, ток
Бележка от домоуправителя, че няма дългове към фонд ремонт
Какво включват 71 м² от обявата

Пътят до нотариуса

1Продавачът изчиства възбраната
2Потвърждаваме заличаването (безплатно)
3Предварителен договор и капаро
4Нотариусът поръчва удостоверение за тежести
5Окончателен акт: банката изплатена, ипотеката заличена
6Прехвърляш сметките и адресната регистрация

Какво проверихме и какво не можем

12 проверки в шест официални източника, плюс сайтове за обяви за контекст на цената.

Проверка	Източник	Статус	Час
Имот, собственици, други права	Имотен регистър · партида	Проверено	19:42
Ипотеки, възбрани, искови молби	Имотен регистър · партида	Проверено	19:42
Предишни сделки и декларирани цени	Имотен регистър · 2 справки по акт	Проверено	19:44
Собственост на парцела	Имотен регистър · партида на парцела	Проверено	19:45
Парцел, сграда и апартамент на картата	АГКК · кадастър	Проверено	19:46
Разрешение за строеж и разрешения наоколо	Столична община · НАГ	Проверено	19:51
Акт 16 / разрешение за ползване	ДНСК	Проверено	19:52
Статус на строителя	Агенция по вписванията · Търговски регистър	Проверено	19:52
Публични продани — апартамент и сграда	Камара на частните съдебни изпълнители	Проверено	19:53
Риск от наводнение	Басейнова дирекция „Дунавски район“	Проверено	19:53
Устройствена зона	Столична община · ОУП	Проверено	19:54
Обявени цени наоколо	Сайтове за обяви (неофициално)	Контекст	19:56
Местни данъци, сметки, фонд ремонт	Само собственикът може да ги изкара	Питай продавача	—

Всички часове са от 25 окт. 2026. Електронните записи за апартамента започват на 14 юни 2019 г.; по-старото е само на хартия в архива на Службата по вписванията.

Какво докладът не може да ти каже

Състоянието на апартамента и скритите дефекти. Доведи строител или инженер на огледа.

Дългове за местни данъци, сметки и фонд ремонт. Само собственикът може да ги изкара, затова питай (раздел 9).

Личните дългове на продавача или другите му имоти. Заради личните данни проверяваме само този апартамент.

Хартиени записи отпреди 14 юни 2019 г. в архива.

Нищо, вписано след 25 окт. 2026, 19:56. Нотариусът проверява отново в деня на сделката.

Какво означават думите

ПЪЛНА

Термините, които ще чуеш от брокера, банката и нотариуса, на човешки език.

Нотариален акт: Окончателният документ за собственост, подписан при нотариус. Тук имотът става твой.
Предварителен договор: Договорът преди нотариалния акт, обикновено с капарото.
Капаро: Сума, която гарантира сделката. Губиш я, ако се откажеш; връща ти се двойно, ако се откаже продавачът, освен ако договорът не казва друго.
Възбрана: Блокиране на имота от съд или съдебен изпълнител. Продажбата не може да се противопостави на кредитора.
Ипотека: Обезпечение на банката върху имота за заем. Обикновено се изплаща от цената при сделката.
Акт 16, разрешение за ползване: Доказателство, че сградата е приета като завършена и годна за живеене.
Кадастрален идентификатор: Уникалният официален номер на имота, например 68134.0000.000.1.9.
Данъчна оценка: Стойността за данъци според общината. Удостоверението показва и неплатени местни данъци.
СИО: Семейна имуществена общност: имот, купен по време на брак, е на двамата съпрузи, дори в акта да пише едно име.
ЧСИ: Частен съдебен изпълнител: събира дългове, включително чрез възбрана и публична продан на имоти.
Удостоверение за тежести: Заверен списък от Агенцията по вписванията с ипотеки, възбрани и искове. Нотариусите го искат.

Извлечение от регистъра

ПЪЛНА

Избрани редове от имотната партида, в оригинал. ЕГН са скрити. Всичко по-горе е обяснено на базата на тях.

СЛУЖБА ПО ВПИСВАНИЯТА — СОФИЯ
ИМОТНА ПАРТИДА № 000•••                    открита 14.06.2019

А. ИМОТ
  Идентификатор      68134.0000.000.1.9
  Вид                самостоятелен обект в сграда
  Предназначение     жилище, апартамент
  Етаж               3          Площ   64,00 кв.м
  Прилежащи части    изба № 9 — 4,00 кв.м
                     2,184 % ид.ч. от общите части на сградата

Б. СОБСТВЕНОСТ
  14.07.2021   покупко-продажба   И. П.   ЕГН ••••••••12   1/1
  15.06.2020   покупко-продажба   А. Н.   ЕГН ••••••••47   1/1   прекратена

В. ДРУГИ ВЕЩНИ ПРАВА, ИСКОВИ МОЛБИ
  няма вписвания

Г. ИПОТЕКИ
  14.07.2021   договорна ипотека   „Примерна банка“ АД   187 760,00 лв.   действаща
  15.06.2020   договорна ипотека   „Образец банк“ АД    150 000,00 лв.   заличена 14.07.2021

Д. ВЪЗБРАНИ
  12.03.2026   възбрана   ЧСИ рег. № 9••   изп. д. № 2026-9••-0412   7 400,00 €   действаща

Искаш ли и официалното удостоверение? Удостоверението за тежести от Агенцията по вписванията — това, което искат нотариусите. Поръчваме го и го прикачваме тук.

+25 € · 7 работни дни +39 € · 3 работни дни